Giải bài toán ách tắc tiền sử dụng đất ở TPHCM

Câu chuyện dự án nhà ở đã hoàn thành xây dựng nhưng chưa thể tính tiền sử dụng đất vì vướng cơ chế không còn là câu chuyện lạ. Điều này đang gây ra nhiều hệ lụy là chủ đầu tư gặp khó khăn, mà khách hàng mua nhà cũng liên lụy theo vì không được cấp chủ quyền.

Chờ đợi tính tiền sử dụng đất trong mỏi mòn

Số liệu báo cáo mới đây của Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM cho thấy, hiện thành phố có hơn 63 nghìn căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận. Trong đó, có hơn 60 dự án với hơn 30 nghìn căn hộ bị “tắc” sổ hồng do vướng tiền sử dụng đất.

Trong đó, có rất nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã xây dựng xong hạ tầng và phần móng của nhà chung cư, đủ các điều kiện được huy động vốn, bán nhà ở hình thành trong tương lai cho khách hàng, nhưng do chưa được Sở Tài nguyên và Môi trường và Sở Tài chính trình UBND thành phố phê duyệt tiền sử dụng đất nhằm sớm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước để được huy động vốn nên cứ mỏi mòn chờ đợi.

Đơn cử như trường hợp người dân sinh sống ở chung cư Tân Hương Tower (P.Tân Quý, Q.Tân Phú, TPHCM) đang khá bức xúc vì hơn 8 năm vẫn dài cổ ngóng sổ hồng. Chung cư này do Công ty cổ phần đầu tư và xây lắp Chương Dương (Công ty Chương Dương) làm chủ đầu tư, đưa vào sử dụng từ năm 2014 và hẹn sẽ làm sổ hồng trong vòng 2 năm nhưng đến nay vẫn chưa có. 

Trao đổi với khách hàng, Công ty Chương Dương cho biết, hiện đang chờ cơ quan chức năng xác định giá tiền sử dụng đất phải đóng. Công ty cũng đã hai lần xin tạm đóng tiền sử dụng đất để làm sổ hồng cho dân nhưng không được. 

Được biết từ năm 2015, việc tính tiền sử dụng đất của dự án chung cư Tân Hương Tower được chuyển sang Sở Tài nguyên và Môi trường (theo quy định của Luật Đất đai 2013). Đầu năm 2016, Sở Tài nguyên và Môi trường mở thầu để chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất cho dự án. Từ đó đến nay, đơn vị thẩm định giá đã nhiều lần bổ sung, điều chỉnh, chủ đầu tư dự án cũng nhiều lần bổ sung hồ sơ. Tuy nhiên cho đến nay vẫn chưa có sự thống nhất về các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của khu đất trên nên vẫn chưa thể có kết quả cuối cùng. 

Tương tự, dự án chung cư An Bình (P.Phú Thọ Hòa, Q.Tân Phú) được phê duyệt dự án đầu tư từ năm 2009 do Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn làm chủ đầu tư. Dự án đã bàn giao nhà từ năm 2012 nhưng đến năm 2018 mới được UBND TP chấp thuận cho chuyển mục đích sử dụng đất.  Sở Tài nguyên và Môi trường đã 3 lần mời thầu thẩm định giá đất cho dự án này đều không có đơn vị thẩm định giá nào tham gia nên chưa có cơ sở để xác định tiền sử dụng đất cho dự án.

Kiến nghị cơ chế mở

Theo quy định, để đóng tiền sử dụng đất cho một dự án bất động sản, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất gồm: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư, hệ số K.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2013 thì cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể phải áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp để Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể.

Tuy nhiên trên thực tế, các cơ quan có thẩm quyền thường áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất dự án bất động sản để tính tiền sử dụng đất, chỉ được phép áp dụng phương pháp hệ số K đối với thửa đất hoặc khu đất của dự án có giá trị dưới 30 tỉ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương, dưới 10 tỉ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao và dưới 20 tỉ đồng đối với các tỉnh còn lại. 

Quy trình định giá đất mất quá nhiều thời gian hiện nay khiến nhiều doanh nghiệp điêu đứng. Lãnh đạo một công ty bất động sản ở TPHCM cho biết, có những dự án cho đến nay là 5 năm doanh nghiệp làm thủ tục xin đóng tiền sử dụng đất vẫn chưa xong vì các bên “đưa qua, đẩy lại”. Quá trình thẩm định giá đất, xác định tiền sử dụng đất mất rất nhiều thời gian, doanh nghiệp cũng đã nộp tiền sử dụng đất trước khi công nhận mà 5 – 7 năm vẫn chưa được thông qua phương án giá đất.

Để giải quyết câu chuyện bức xúc kéo dài nhiều năm qua, mới đây, Hội đồng thẩm định giá đất TPHCM đã có thông báo về việc thống nhất chủ trương báo cáo của UBND TPHCM về dự thảo Công văn kiến nghị Thủ tướng Chính phủ chấp thuận UBND TPHCM xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất phù hợp với tình hình thực tiễn trên địa bàn thành phố trình Hội đồng nhân dân thành phố thông qua.

Trên cơ sở đó, UBND TP ban hành hệ số điều chỉnh giá đất, để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các khu đất, thửa đất (không phân biệt giá trị tính theo Bảng giá đất trên 30 tỉ đồng hay dưới 30 tỉ đồng), thay vì phải thực hiện thuê đơn vị tư vấn để xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thẩm định giá.

Theo đánh giá của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TPHCM, nếu được Chính phủ chấp thuận cho phép thực hiện thì đây là sự thay đổi phương thức định giá đất có tính đột phá khi được phép áp dụng “phương pháp điều chỉnh giá đất” để xác định “giá đất cụ thể” tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với tất cả các dự án bất động sản, dự án nhà ở thương mại, chứ không chỉ áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất” đối với các khu đất, thửa đất có giá trị dưới 30 tỉ đồng (theo bảng giá đất).

\”Điều này đồng nghĩa sẽ thực sự kéo giảm thời gian làm thủ tục hành chính để xác định giá đất, thẩm định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dự án theo các phương pháp định giá đất, chủ yếu là (phương pháp thặng dư) hiện nay từ trên dưới 3 năm (thậm chí lâu hơn) xuống chỉ còn khoảng 10 – 15 ngày làm việc\”, ông Châu cho biết.

Previous post Động viên, hỗ trợ công nhân vượt khó, ổn định cuộc sống
Next post Thể lệ Cuộc thi sáng tác văn học về đề tài công nhân, Công đoàn
%d bloggers like this: